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超高層マンションのうち世界第5位の高さを有するオーストラリア・ゴールドコーストのQ1

超高層マンション（ちょうこうそうマンション）とは、従来のマンションと比べて際立って高い住居用高層建築物の俗称。その外観の形態からタワーマンションとも呼称される。

日本では超高層マンションに対する法的な定義はないが、建築基準法第20条「高さが58mを超える建築物」と同義とすることが多く（ほぼ同程度の高さとなる18階超も含まれる）^[1]、環境アセスメント条例が適用される「高さ98m以上」とする場合も見られる。

世界

世界最高層の超高層マンション

世界最高層の超高層マンションは、世界の超高層マンションの一覧を参照のこと。

アメリカ合衆国

ニューヨーク市では、早くも20世紀前半・世界大恐慌の前後には高層アパートメントの建築ラッシュを迎えている^[1]。同時期、同市セントラル・パークの西側沿いには、「サン・レモ（The San Remo）」（1930年、27階建て）、「エルドラード（The Eldorado）」（1931年、30階建て）、「センチュリー・アパートメント（The Century Apartment）」といった、主にアールデコ様式を用いた何れもツイン・タワー形式のアパートが計5施設完成している。これらのアパートは現在でも歴史的建築物として保存され、ステータスを備えた超高級アパートメントとして高額で売買が行われている。

第二次世界大戦後には、同市マンハッタンのミッドタウンやアッパーイースト地区には無数の高層アパートメントが林立するようになった。欧米における集合住宅の居住形態ではベランダやバルコニーが必要とされないため、それらの建物の外観はオフィスビルやホテルなどとの区別が付き難いことが多い。

2001年、マンハッタン東部、国際連合本部ビルの正面に完成し、不動産王ドナルド・トランプが所有する「トランプ・ワールド・タワー（Trump World Tower）」（262m、72階）は、1990年代以降に西半球で建設された高層ビルとしては最高の高さである。住居専用の建築としては現在でも西半球で最高層となっている。同ビル1階には日本料理店が入居するほか、日本人MLB選手が居住していることでも知られる。

ヨーロッパ

欧州では、1960年代にピークを迎えたが、ロンドンでの爆発事故等1970年代抑制傾向が目立ち、公営住宅が連想されるなど、一般的にはあまりよいイメージを持たれていないという^[1]。

日本

旧来戸建の持ち家に住むことへのこだわりが強く、災害（地震・火災）の面からも高層居住への不安が強かった日本では、高層共同住宅の整備は進まなかった。また、高層建築物に対応できる消防車（高機能なポンプ車・高層用はしご車など）が配備出来ていない自治体も多かった（現在は11階以上にスプリンクラー設備設置が義務化）。

しかしながら1974年（昭和49年）、鹿島建設が自社の社宅「椎名町アパート」^[2]（東京都豊島区、18階建て）をRC構造で建設したことでマンションの高層化が可能であることが立証された。その後、1976年（昭和51年）に住友不動産が埼玉県与野市（現在のさいたま市中央区）に21階建て、高さ66mの分譲マンション「与野ハウス」を竣工させ、これが日本における高層マンションの第1号とされる。当初は、容積率や日照権などの問題から、超高層マンションを建てるには広い土地が必要であり、土地取得のし易い郊外や河川沿いなどに立地する例が多かった。

1997年（平成9年）、規制緩和の一環として容積率上限を600%まで、日影規制の適用除外とする「高層住居誘導地区」が、第140回国会において議決され、また、廊下・階段等を容積率の計算から除外する建築基準法の改正案が成立した。これにより、超高層マンションの建設は急増、東京都心や湾岸地域などで住居が大量に供給されたことにより、都心回帰と呼ばれる現象も惹起した。その後、大都市近郊の鉄道沿線や地方都市などにも超高層マンションが多く建設されるようになった。

現在日本で最高層の超高層マンションは、大阪市中央区の「The Kitahama」（54階建、高さ209m）である。計画中のもので最高層のものは東京都港区の「虎ノ門・麻布台地区 B-1街区」（63階建、高さ270m）で2022年度に完成予定となっている。

タワーマンションは、デベロッパーによる子育て層を対象にした営業活動もあり、入居者はファミリー層が多い^[3]。大型タワーマンションの場合、1棟あたり1,000戸以上あり、一つの町とも言えるものであり、大規模マンション、タワーマンションが丁目を占めている地域もある^[3]。周辺に生活に必要な様々な店が開業してコンパクトシティを形成しているが、初期のタワーマンションでは住人の高齢化に伴い、すでに保育所などの数は少ない傾向がある^[3]。

現在の超高層マンション

2017年（平成29年）時点での全国の170m以上の超高層マンションの高さの順位は以下の通り。

順	名称	所在地	高さ	階数	竣工年月
1	The Kitahama （北浜タワー）	大阪市中央区	209.4m	54階	2009年3月
2	ザ・パークハウス西新宿タワー60	東京都新宿区	208.97m	60階	2017年7月
3	パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー	川崎市中原区	203.45m	59階	2009年4月
4	クロスタワー大阪ベイ	大阪市港区	200.4m	54階	2006年8月
5	シティタワー広島	広島市	197.5m	52階	2016年8月
6	シティタワー武蔵小杉	川崎市中原区	194m	53階	2015年
7=	THE TOKYO TOWERS MID TOWER	東京都中央区	193.5m	58階	2008年1月
7=	THE TOKYO TOWERS SEA TOWER	東京都中央区	193.5m	58階	2008年1月
9	勝どきビュータワー	東京都中央区	193m	55階	2010年8月
10	ザ・パークハウス中之島タワー	大阪市北区	192.93m	55階	2017年
11	富久クロスコンフォートタワー	東京都新宿区	191m	55階	2015年
12	汐留H街区超高層棟（アクティ汐留他）	東京都港区	190.25m	56階	2004年4月
13	シティタワー神戸三宮	神戸市中央区	190m	54階	2013年2月
14	大阪ひびきの街ザ・サンクタスタワー	大阪市西区	189.5m	53階	2015年3月
15	アウルタワー	東京都豊島区	189.2m	52階	2011年1月
16	としまエコミューゼタウン	東京都豊島区	189m	49階	2015年
17	キャピタル・ゲートプレイスザ・タワー	東京都中央区	187m	53階	2015年
18	エルザタワー55	埼玉県川口市	185.8m	55階	1998年7月
19	大川端リバーシティ21・センチュリーパークタワー	東京都中央区	180m	54階	1999年3月
20	パークシティ豊洲	東京都江東区	179.96m	52階	2008年3月
21	パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト	神奈川県川崎市中原区	178.90m	53階	2017年12月
22	KACHIDOKI THE TOWER	東京都中央区	178.78m	53階	2016年11月
23	Wコンフォートタワーズ	東京都江東区	178.48m	54階	2004年8月
24	シティタワー西梅田	大阪市福島区	177.4m	50階	2007年1月
25=	DEUX TOURS CANAL&SPA EAST棟	東京都中央区	177.3m	52階	2015年9月
25=	DEUX TOURS CANAL&SPA WEST棟	東京都中央区	177.3m	52階	2015年9月
27	The Tower Osaka	大阪市福島区	177m	49階	2008年6月
28	プラウドタワー東雲キャナルコート	東京都江東区	175.01m	52階	2012年12月
29	グランフロント大阪オーナーズタワー	大阪市北区	174.2m	48階	2013年4月
30	パークアクシス青山一丁目タワー	東京都港区	172.39m	46階	2007年3月
31=	シティタワーズ豊洲ザ・ツインN棟	東京都江東区	171.2m	48階	2009年3月
31=	シティタワーズ豊洲ザ・ツインS棟	東京都江東区	171.2m	48階	2009年3月
33	御影タワーレジデンス	神戸市東灘区	170m	47階	2010年3月

高さの国内最高の変遷

1976年～1987年 - 与野ハウス（66m）

1987年～1989年 - ベル・パークシティG棟（115.95m）

1989年～1991年 - 大川端リバーシティ21リバーポイントタワー（132m）

1991年～1993年 - イーストコート3番街（140m）

1993年～1998年 - オークプリオタワーレジデンス（167m）

1998年～2004年 - エルザタワー55（185m）

2004年～2006年 - アクティ汐留（190m）

2006年～2009年 - クロスタワー大阪ベイ（200m）

2009年～ - The Kitahama（209m）

階数の国内最高の変遷

1976年～1987年 - 与野ハウス（22階）

1987年～1989年 - ベル・パークシティG棟（36階）

1989年～1992年 - 大川端リバーシティ21リバーポイントタワー（40階）

1992年～1993年 - 桜宮リバーシティ・ウォータータワープラザ（41階）

1993年～1998年 - オークプリオタワーレジデンス（50階）

1998年～2004年 - エルザタワー55（55階）

2004年～2008年 - アクティ汐留（56階）

2008年～2009年 - THE TOKYO TOWERS（58階）

2009年～2017年 - パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー（59階）

2017年～ - ザ・パークハウス西新宿タワー60（60階）

建設中・計画中

建設中、計画中の超高層マンションの高さの順番は以下の通り。

虎ノ門・麻布台地区 B-1街区	東京都港区	270m	63階	2022年度
虎ノ門・麻布台地区 B-2街区	東京都港区	240m	53階	2022年度
西新宿三丁目西地区再開発	東京都新宿区	235m	65階	2026年度
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー	東京都港区	221m	54階	2020年
ザ・タワー横浜北仲	神奈川県横浜市中区	199.95m	58階	2020年
月島三丁目地区第一種市街地再開発事業	東京都中央区	199m	59階	2025年度
勝どき東地区第一種市街地再開発事業 A1棟	東京都中央区	195m	56階	2027年
梅田曽根崎計画	大阪府大阪市北区	193m	56階	2022年3月
浜松町二丁目C地区再開発	東京都港区	190m	47階	2021年
月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業	東京都中央区	190m	50階	2024年
豊海地区第一種市街地再開発事業東棟	東京都中央区	189m	56階	2025年
豊海地区第一種市街地再開発事業西棟	東京都中央区	189m	56階	2025年
学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画C街区N棟	神奈川県川崎市中原区	188m	50階	2023年8月
学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画C街区S棟	神奈川県川崎市中原区	188m	50階	2023年8月
シエリアタワー千里中央	大阪府豊中市	184.92m	52階	2019年度
hitoto広島 The Tower	広島市中区	183m	54階	2020年
横浜駅きた西口鶴屋地区第一種市街地再開発事業	横浜市神奈川区	180m	44階	2021年度
豊洲地区1-1街区	東京都江東区	180m	50階	2021年
北8西1再開発	札幌市北区	180m	50階	2018年度
晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業5-5街区	東京都中央区	180m	50階	2024年
晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業5-6街区	東京都中央区	180m	50階	2024年
東高島地区 C地区棟	神奈川県横浜市神奈川区	180m	52階	2025年
南池袋二丁目C地区再開発北棟	東京都豊島区	180m	51階	2025年
南池袋二丁目C地区再開発南棟	東京都豊島区	180m	51階	2025年
西日暮里駅前地区市街地再開発事業	東京都荒川区	180m		2025年
パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエスト	神奈川県川崎市中原区	178.90m	53階	2018年12月
パークタワー晴海	東京都中央区	178m	48階	2019年

問題点

長周期地震動との共振の可能性

超高層建築物の固有振動の周期は低層の建物に比べ長いので、地震動の周期の長い海溝型巨大地震の地震動との共振の可能性が最近は指摘されるようになった。日本の超高層ビルの歴史は浅く、実際の海溝型巨大地震を経験した超高層ビルはない為に経験的予測はできず、シミュレーションに頼るしかない。制震工法や免震工法で建設される超高層マンションが最近では少なくないが、いずれにせよ海溝型巨大地震の長周期地震動との共振に備えて家具の固定が推奨されている^[1]。さらには、地震でエレベーターが停止すると、上階の住人が移動手段を失うという「高層難民」の発生も懸念されている^[4]。

管理組合運営の難しさ

超高層マンションは、規模が大きく区分所有者の人数も多くなる。さらに、超高層マンションの購入者が重視するポイントに眺望が挙げられ、低層階と高層階との価格格差が大きくなることが一般的であり（数倍となることも見られる）^{[† 1]}、それによる区分所有者間の所得・資産格差の大きさが、管理組合運営へ影響しやすい^[1]。

健康面

環境が人体に与える影響を研究する東海大学医学部の逢坂文夫は、高層階に住むと女性の流産率が高まり、子供が低体温やアレルギー疾患になりやすいと述べている^[5]^[6]。

高齢化

団地と超高層マンションは、完成年と形状（建築物の構造）こそ異なるが、多数の住民が短期間に増える点は共通しており、同じ問題を抱えている。2016年時点で、既に初期の超高層マンションでは、かつての団地と同じく居住者の高齢化が始まっている。都市の人気エリアであっても、急激な高齢化によって、医療や介護の施設は足りるのかといった、山村と同じ問題に直面するという意見もある。^[3]

超高層マンションを舞台にした作品

『ハイ・ライズ』（1975年） - J・G・バラードの小説。

『ハイ・ライズ』（2015年） - バラードの小説の映画化。

『砂の塔〜知りすぎた隣人』（2016年） - TBSのテレビドラマ。主演菅野美穂。

脚注

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注釈

^ 専有部分#階層別、位置別効用比も参照せよ。

出典

^ ^a^b^c^d^e『マンション学事典』18-19頁

^ 2014年現在も、「鹿島テラスハウス南長崎１号棟」として現存している。

^ ^a^b^c^d坂本憲昭「東京都江東区タワーマンション地域の高齢化について」経済志林 84(1・2), 37-63, 2016-09, 法政大学経済学部学会

^ もり・ひろし (2007年12月4日). “「高層難民」 - 時代を読む新語辞典 - ビジネスABC”. 日経BP. 2010年12月31日時点のオリジナル^{[リンク切れ]}よりアーカイブ。2011年2月23日閲覧。

^ タワーマンションの高層階に住むと健康に悪影響か専門家が指摘 2015年11月5日 16時0分週刊女性PRIME

^ マスコミが報道できない「高層階病」の実態 6階以上＆33歳以上で44％流産 02:28 12/14 2010三好基晴マイニュースジャパン

参考文献

日本マンション学会編『マンション学事典』民事法研究会、2008年。ISBN 978-4-89628-457-7。

外部リンク

建築規制と日照問題（福島大学人間発達文化学類住居学研究室）

[5] 専有部分#階層別、位置別効用比も参照せよ。

[jiten-1] 『マンション学事典』18-19頁

[2] 2014年現在も、「鹿島テラスハウス南長崎１号棟」として現存している。

[坂本-3] 坂本憲昭「東京都江東区タワーマンション地域の高齢化について」経済志林 84(1・2), 37-63, 2016-09, 法政大学経済学部学会

[4] もり・ひろし (2007年12月4日). “「高層難民」 - 時代を読む新語辞典 - ビジネスABC”. 日経BP. 2010年12月31日時点のオリジナル^{[リンク切れ]}よりアーカイブ。2011年2月23日閲覧。

[6] タワーマンションの高層階に住むと健康に悪影響か専門家が指摘 2015年11月5日 16時0分週刊女性PRIME

[7] マスコミが報道できない「高層階病」の実態 6階以上＆33歳以上で44％流産 02:28 12/14 2010三好基晴マイニュースジャパン

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